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企鹅前线|戴德梁行:大宗交易内资回暖 写字楼租售迭代

腾讯房产·上海站2019-04-12 11:48

企鹅前线|戴德梁行:大宗交易内资回暖 写字楼租售迭代

腾讯房产上海4月12日消息 2019年4月11日,戴德梁行在上海举行2019年第一季度媒体抢听会,发布了大宗交易投资市场、写字楼市场和零售市场的最新数据,并对未来各市场的发展趋势进行了解读。

企鹅前线|戴德梁行:大宗交易内资回暖 写字楼租售迭代

大宗交易投资市场:内资回暖迎头猛赶 外资强势持续加码

上海大宗市场已经连续三年破千亿交易规模,截至一季度末,上海2019年大宗市场成交额已过900亿大关,达959亿,交易市场活跃度同比大幅提升,而外资买家始终是主要占比。戴德梁行大中华区资本市场总裁及中国资本市场主管叶国平介绍,2019年一季度,多家境外机构募资59.4亿美元,外资的资金来源以退休、养老、保险和主权基金为主,预计在2019年会加快投资速度;内资房企融资?#35759;?#32531;解,但受资管限制,保险资金仍是各?#19968;?#26500;追逐的重点,依然倾向于一线城市稳定收益的办公楼以及公寓资产。

2019年一季度,戴德梁行促成基汇资本对于上海万象城四栋超甲级写字楼(A、B、C及D座)的?#23637;海?#25104;功将外资基金引入上海副?#34892;模?#24102;动整个投资市场将目光投向大虹桥,具有标志性意义。

叶国平分析,一季度上海市场大宗交易物业类型比例按成交金额看,综合物业占比68%,办公物业占比29%,商办项目仍然最受投资者青睐。核心地段资产净回报率约为3.5-3.8%,新兴区域约为4-4.5%,净回报率预计2019年较去年会?#34892;?#24133;增长。

叶国平总结道,一季度戴德梁行大中华区共促成投资交易16单,成交总金额近340亿元。未来上海大宗交易市场外资仍为主角并持续加码,内资资金回暖并逐步复苏。投资机会将会出现在3个方面,分别是有稳定现金流的核心资产,非核心商务区优质资产和城市更新改造提升的资产。

企鹅前线|戴德梁行:大宗交易内资回暖 写字楼租售迭代

写字楼市场:租售迭代 机遇挑战并存

2019年一季度,写字楼租赁市场,明显市场特征是在高库存下加剧博?#27169;?#25140;德梁行写字楼部数据显示:2018年空置存量面积超越当年新增供应面积,另一方面核心与新兴区净吸纳量差距加大,新兴区的高性价比及不断完善配套吸引部分核心区客户搬迁。特征之二?#25250;?#22909;行业继续保持稳定份额,部分行业结构调整需求降温。在经?#23186;?#26500;转型下,人工智能、智能制造等行业成为重点发展行业。电?#26377;?#24687;科技、汽车类生产制造业成交量表现突出,在新兴区有大面积成交。而金融行业,典型如银行业因结构调整,裁撤网点等因素,传统金融业需求有所降温。而专业服务行业也呈现下滑的迹象,主要是联合办公扩张放?#28023;?#37096;?#33267;?#21512;办公?#25918;?#22312;前期快速扩张后进入谨慎状态。

与此同?#20445;?#34425;桥商务区迎来新格局。虹桥商务区成交尤为活跃,一方面,从外区搬迁到大虹桥的租户有所增多;另一方面,一些原租赁在虹桥商务区的租户退租买楼、买地现象也频现,主要集中在青浦西虹桥。随着政府扶持产业力度不断加大,未来大虹桥租售迭代现象仍将继续,大虹桥板块机会挑战并存。

销售市场方面:一季?#26085;?#26635;成交继续保持高位,销售前置现象凸显。整栋成交中不乏有在土地或建设阶段定好客户的案例,如复兴地块6栋楼为定向买家,这也是近年来整栋销售保持一定活跃度的原因。当前在负债率、融资收窄、资金链紧等多重压力下驱使房企销售前置,对于买家而言,销售前置具有价格谈判及产品定制化的双重优势,共赢之下,未来销售前置仍是大势所趋。

戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁预测,未来三季度上海写字楼市场预计?#21152;?57万方写字楼竣工入市,其中核心区23万方,新兴区134万方,供应压力犹存,博弈仍继续,客户对服务产品综合考量;而业主应对市场将变得更为迅速,目标维稳,手段更灵活,加大与政府联动。对于板块发展机会,沈洁表示:上海不断优化的营商环境吸引企业总部、设计/创新/研发?#34892;?#21152;速落沪,大面积租售需求会提升,大虹桥、五角场-新江湾城等板块持续看好。行业导向来看,新经济引领下,创新金融、外资金融、人工智能、智能制造、医?#24179;?#24247;行业将高度受关注,在积极的投资驱动下有助于推动重点发展板块市场需求提升。

零售市场:“首店效应”反响热烈 ?#25918;?#36816;营多样化竞争

一季度上海的全新购物?#34892;?#21644;存量改造项目都进入了一个较为缓慢的?#22836;牌冢?#30456;应使得租金增速放缓。老佛爷百货、旭辉宝山U天地、星光耀广场三个商业主体入市,体量合计为12.8万方。核心商圈的购物?#34892;目?#32622;率下降0.3%,租金变动不大,首层租金同比上涨0.1%,为52.5元/平方米/天;非核心区域首层租金同?#35748;?#38477;0.1%,为20.4元/平方米/天。特色租户仍是零售商业市场吸引客流的主力,Lifestyle、网红餐饮、体验类?#25918;?#24320;始?#23395;?#36141;物?#34892;?#30340;核心铺位;跨界潮流已成为购物?#34892;?#20135;品差异化的主要体现。

从零售商门店数量变化看,奢侈品方面,卡地亚的门店量有所上升;优衣库、H&M、无印?#35745;貳AP等快时尚?#25918;?#38376;店量持续增加;喜茶、乐乐茶、Wagas等餐饮?#25918;?#22686;长迅速;而?#26032;懟?#29481;便利、超级物?#20540;?#26032;兴?#25918;?#22312;近几年则实现了光速发展。

戴德梁行董事、华东区商业地产服务部主管魏建历表示,未来上海零售市场三大发展趋势,一是?#25918;?#39318;店经济效应明显,还将持续激增。根据戴德梁行数据显示,2018年上海共开出各类首店835家,就业态构成来说,餐饮首店高居榜首,443家占比53%;零售首店299家占比36%;娱乐配?#36164;?#24215;93家占比11%。

二是?#25918;?#36816;营把跨界化、体验式进行结合。比如M·A·C(魅可)的新零售潮店,将自助式购物、3D打印定制、美妆定制服务等融为一体?#29615;ㄊ角?#22882;?#39318;逼放艵LLE MAKEUP推出中国首家体验店;美国精品汉堡 Shake Shack上海新天地门店,是 Shake Shack与美?#21215;?#22242;合作开设的特许经营店;以及?#21069;?#20811;推出首家以焙烤美食为特色的全新臻选门店等。

三?#25250;?#23383;?#29260;放?#24320;始注入新力量,?#36861;状?#20056;互联网精?#21152;?#38144;,将“上海购物”卖出新体验,部分上海“老字号”与知名网红产?#26041;?#23494;合作,推出各类型跨界产品,比如乐乐茶和沈大成联名推出青青团与粉粉团,更加符合现下的消费群体需求,将?#25918;?#20256;播给年轻消费者。

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